Санкт-Петербург
Если вы хотите купить квартиру в новостройке СПб или пока только задумываетесь о такой возможности, то понимание того, что сейчас происходит на рынке недвижимости возможно облегчит ваш выбор.
Несколько тезисов:
Обманчивые цифры
Статистика - дело тонкое. Верхняя полочка. Под ней – много интересного. И действуют несколько разнонаправленных факторов.
Первый фактор
Предложение стабильно превышает спрос. Спад реального платежеспособного интереса к строящемуся жилью компенсирован снижением ставок по ипотеке. В апреле совет директоров ЦБ снизил ключевую ставку до 9,25%, в августе Сбербанк удешевил ипотеку до 9,5-10,0%; остальные участники кредитного рынка, хотят или нет, вынуждены соответствовать. По совместным программам девелоперов и финансистов можно найти кредит и под 7,5-8,0%. Премьер-министр обещает, что и это не предел, что деньги и дальше будут дешеветь.
Тут, правда, возникла неувязочка. Центробанк заявил: с будущего года ужесточаются требования к ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом – банкам придется создавать под них более значительные резервы. Регулятор создает подушку безопасности на случай резкого снижения стоимости залогов. Фактически ЦБ опасается просадки цен на жилье на 20%, полагает столичный аналитик Олег Репченко.
Хотя с чего бы вдруг заложенным квартирам дешеветь, раз уж, как мы договорились, вокруг стабильность? Возможно, кто-то из экономистов в правительстве догадался посчитать не только спрос, но и предложение?
С цифрами сложно, но попробуем разобраться. В этом году Москоминвест сообщил, что в новостройках столицы насчитывается аж 7 млн кв. м непроданных квартир. Объем текущего предложения оценивается скромнее: 2,85 – в «старой» Москве, еще около 0,6 млн – в Новой и 2,77 – в Московской области. Всего – 6,32 млн кв. м.
А в нашем регионе, по сведениям «Петербургской недвижимости», актуальный объем предложения – 5,6 млн кв. м. То есть от столицы отстаем, но очень ненамного. А ничего, что у нас в двух соседних субъектах федерации (город плюс Ленобласть) жителей наберется 7 млн с хвостиком, а в столичном округе (Москва плюс Подмосковье) – 19,8 млн – почти втрое больше?
Фактор номер два
Навес не обеспеченного платежеспособным спросом предложения в Москве и области – сокращается, у в Санкт-Петербурге – растет. Год назад совокупный объем находящихся в продаже квартир в петербургском регионе составлял 4,72 млн кв. м, сейчас – 5,6 млн. Под разговоры о наступающих трудных временах и о необходимости умерить аппетиты застройщики выпускают в свет все новые проекты. И каждый надеется, что его-то уж не накроет.
Фактор третий
Неустойки и штрафы за просрочку при передаче квартир становятся настолько весомыми, что их пора закладывать в бизнес-планы. СК «Дальпитерстрой» в сентябре заявила о выплате дольщикам более 200 млн руб. Компанию «Л1» осаждают судебные приставы; юристы застройщика отбиваются, но им приходится нелегко. Сводной статистики по судам нет, и все же очевидно, что строители теряют сотни миллионов каждый месяц.
Фактор четвертый
Покупатели, оказавшись в сильной позиции (речь о тех, у кого есть деньги), предъявляют все новые претензии – и не столько к самим квартирам, сколько к качеству окружающего пространства. Двор, парковка, зелень, насыщенность коммерцией, транспортные связи… «Сегодня доля затрат на благоустройство – не менее 10% от стоимости всего проекта.
Выводы
Все перечисленные выше факторы появились не вчера, и, если бы дело было только в них, мы имели бы дело с трудным, но стабильным рынком. Однако на эту сложную картину накладываются сильные воздействия с непредсказуемыми последствиями – масштабные поправки в 214-ФЗ, которые вступают в силу летом 2018-го. А в перспективе трех-пяти лет – отмена долевки, переход рынка на проектное финансирование, а строителей – под контроль банков. Что и в какой именно форме будет происходить, сегодня совершенно непонятно.
Перспективы
Если реформа отрасли пройдет в том виде, как заявлена сейчас, то непосредственные последствия просчитываются. И не радуют. «Во-первых, себестоимость строительства вырастет на стоимость кредита: 15% на два года – плюс 30% к стоимости жилья. Во-вторых, когда дом построен, жилье надо продавать очень быстро – опять же чтобы рассчитаться с банком. А быстро продать много квартир в одном месте нереально.
Ведь не секрет, что долевое строительство – своего рода костыль для хромающей экономики. Просто у нас в силу ряда причин так сложилось.
Так что главная надежда – на то, что жилье по-прежнему необходимо сотням тысяч граждан (имеющийся жилищный фонд ветшает с каждым годом). А тысячи компаний, работающих на этом рынке, прошли огонь, воду, следствие и непрестанные изменения нормативной базы, закалились в агрессивной среде и непременно придумают ответ на очередные инициативы власти. Асимметричный, неочевидный, но эффективный.
Если вы все же решитесь купить квартиру в новостройке Петербурга, на нашем сервисе представлен полный каталог первичной недвижимости.