Санкт-Петербург
В этом году ипотечные ставки достигли своего «дна» - в хорошем смысле этого слова. Тысячи заемщиков бросились рефинансировать текущую задолженность в надежде снизить ежемесячные выплаты. И многие успели. Теперь очевидно, что ставки будут расти, а выгода от рефинансирования - уменьшаться в геометрической прогрессии. Так что, как говорится, стоит поспешить. Ежели есть в этом смысл.
Чуть полуофициальной статистики.
Официальных данных по количеству рефинансированных кредитов нет — ЦБ такой статистики не ведет. По оценке ДОМ.рф, за январь-июль этого года было рефинансировано кредитов на сумму около 190 млрд. рублей. До конца года эта сумма может вырасти до 300 млрд., или 140-180 тыс. кредитов. Притом что всего в этом году, по прогнозам аналитиков, будет выдано около 3 трлн. рублей ипотеки (почти 1,5 млн. кредитов в штуках). Из этих цифр очевидно, что рефинансирование не играет ключевую роль в рекордах, которые каждый год бьет ипотечного кредитования (всего 10% от объема), но зато оно демонстрирует колоссальные темпы роста на фоне этих рекордов. В 2016 году выдано 30 тыс. кредитов рефинансирования, в 2017-м – уже 75-85 тыс. (+270%), в этом планируется - 140-180 тыс. (+100%). Темпы роста выдачи ипотечных кредитов выглядят значительно скромнее: на 26,8% в 2016 году, на 37% в 2017-м и (прогноз) на 50% в этом, хотя, если честно, рост совсем не скромный.
Еще есть шанс.
ДОМ.рф оптимистично надеется, что в этом году будет рефинансировано 140-180 тыс. кредитов, пока что, по их данным (на июль), этой возможностью воспользовалось 95-100 тыс. заемщиков. Если вы собираетесь попасть в число этих 40-80 тысяч счастливчиков, то следует поторопиться, чтобы получить максимально выгодные условия — более выгодных в ближайшее время не будет. Для этого не мешает знать несколько нюансов рефинансирования.
При какой ставке выгодно рефинансирование?
Рефинансирование имеет смысл, если разница между новой и старой ставкой 2% и более. Понятно, чем больше, тем лучше. Сбербанк предлагает новый кредит по ставке 9,5%, то есть взяв когда-то ипотеку по 11,5% и выше, уже имеет смысл обращаться в банки за рефинансированием. Но не только размер ставки имеет значение. Не стоит тратить свои силы, если оставшийся срок погашения кредита незначительный.
Вот, что советует Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие»:
«При погашении кредита рассчитываются ежемесячные аннуитентные платежи, которые включают начисленные проценты на остаток ссудной задолженности и погашение основного долга. Соответственно первые несколько лет основную часть платежа составляют проценты, так как основной долг погашается в минимальном размере, и только после того, как заемщик преодолеет половину срока выплаты кредита, погашение основного долга сравняется с начисленными процентами, продолжая постоянно увеличиваться. Поэтому рефинансировать кредит на оставшийся небольшой срок, когда в основном уже идет погашение основного долга, часто невыгодно. Ведь после рефинансирования кредита вначале также будут в большем объеме погашаться проценты. Как правило, после истечения двух третей срока кредита его рефинансирование уже малопривлекательно для клиента». В любом случае не мешает сесть и подсчитать, на сайтах банков есть калькуляторы по рефинансированию, а лучше обратить в банк напрямую».
А вы знаете, что:
Мало кто знает, что банки могут отказать рефинансировать вашу ипотеку, если вы воспользовались материнским капиталом для уплаты процентов или первоначального взноса. Отказать не по своей воле, надо сказать, а по букве закона. «В случае если вы частично погашали рефинансируемый жилищный кредит средствами материнского (семейного) капитала или материнский капитал использовался при покупке недвижимости, передаваемой в залог Банку, вам необходимо получить в органах опеки и попечительства согласие на залог недвижимости (на основании п. 3 ст. 6 ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», - говорится в условиях Сбербанка.
Почти никто не знает, что при рефинансировании кредита можно лишиться налоговых вычетов. Банки почти не пишут об этом в своих предложениях по рефинансированию. Нередко все вычеты заемщик выбирает в течение двух-трех лет. Но социально ответственный Сбербанк предупреждает на своем сайте: «Обращаем Ваше внимание, что при получении кредита не только на рефинансирование ипотеки, но и на погашение других кредитов и/или на потребительские цели, у Вас не будет возможности вернуть налоги через имущественный налоговый вычет, предусмотренный статьей 220 Налогового Кодекса РФ». Так что лучше перед рефинансированием все вычеты уже получить. Налоговики в свою очередь разъясняют, что в зависимости от цели кредита, наличия в документах упоминания о предмете залога и прочие нюансы, вычет по рефинансированной ипотеке получить можно. Но лучше все же заранее.
Военнослужащие также могут рефинансировать свою «военную ипотеку». На сегодняшний день в четырех банках: «Открытие», «Промсвязьбанк», «Севергазбанк» и банк «Зенит».
Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие»:
«Надо помнить, что рефинансирование это трудоемкий и длительный бизнес-процесс, требующий от заемщика затрат. Необходимо предоставить документы на получение кредита, документы по залогу ( квартире), документы по первоначальному кредиту (кредитный договор, договор поручительства, письмо из банка об остатке задолженности и др.), кредит в прежнем банке должен быть оформлен не ранее 6-ти месяцев, а заемщик должен иметь положительную кредитную историю. Кроме того, заемщику потребуется понести дополнительные расходы на страхование и оценку объекта недвижимости, а также на оплату услуг нотариуса и регистрационного органа».
Марианна Устинова, руководитель отдела продаж Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге:
«Наши ипотечные менеджеры могут проконсультировать клиента по общим вопросам рефинансирования, однако для оформления сделки клиент должен самостоятельно обратиться в банк. Рефинансировать кредит выгоднее всего в первые годы после его получения, если ставка, предлагаемая другим банком, ниже хотя бы на 1,5-2%, или тогда, когда срок ипотеки солидный, и любая более низкая ставка позволит существенно сократить переплату.
Оформить рефинансирование немногим сложнее, чем получить первичный кредит. Дополнительно потребуется несколько документов из предыдущего банка-кредитора: обычно это документ с реквизитами кредита из банка, в котором получена ипотека (это может быть кредитный договор или график платежей), а также отказ банка-кредитора в последующей ипотеке и справка об остатке основного долга по ипотеке. Если дом, в котором приобретена квартира, еще находится на стадии строительства, то банк может потребовать от клиента, помимо стандартного набора документов, справку от застройщика с согласием на смену залогодержателя.
Сейчас ипотечный рынок демонстрируем максимально низкие ставки за всю историю, однако очередное падение национальной валюты и последовавший за ним пересмотр ключевой ставки Центробанком говорят о том, что ситуация может измениться. Конечно, если клиент задумался о рефинансировании, лучше заняться оформлением сделки в ближайшее время. Ждать дальнейшего понижения ставок в нынешних экономических условиях не стоит».
Марина Агеева, директор по маркетингу ГК «Красная стрела»:
«При рефинансировании банки предпочитают брать в залог недвижимость, на которую оформлено право собственности, а залог прав требования по договору долевого участия, который мы подписываем с дольщиками, банки не рассматривают. Процесс рефинансирования – это, фактически, выдача ипотечного кредита заново – новый банк проверяет на соответствие своим требованиям и заемщика, и объект залога. Если банк не устроит платежеспособность клиента, он может отказать в рефинансировании. Кроме того, банк требует заново произвести оценку объекта залога, и она может не соответствовать ожиданиям клиента. К сожалению, в обозримом будущем велика вероятность роста ипотечных ставок, и рефинансирование станет нецелесообразным».