Санкт-Петербург
Госдума отклонила законопроект, предлагавший сделать возможным согласование перепланировки лоджий. Действующие правила, не запрещая такую перепланировку прямо, создают фактически непреодолимые препятствия. Ведь хозяину квартиры необходимо получить согласие сразу от всех соседей. Достать с неба звезду, пожалуй, и то легче. Проблема в том, что стена, разделяющая кухню и балкон, является внешней. А значит, юридически относится к общему имуществу. На это в свое время указал Первый кассационный суд общей юрисдикции, рассматривая конкретное дело. Некий гражданин Н. прирезал - в буквальном смысле - к кухне лоджию. Вышло, конечно, красиво: балкон перестал быть балконом и стал как бы частью квартиры.
Как бы - потому что юридически он все еще оставался балконом. Ведь чиновники красоту не оценили и отказались согласовывать перепланировку.
Гражданин попытался создать прецедент и обратился в суд. Однако судьи кассационного суда были непреклонны. Согласно Жилищному кодексу, если реконструкция или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие действия должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, подчеркнули судьи.
"Наружная стена дома, независимо от того, является ли она в какой-либо части несущей или ненесущей, в силу своего назначения - ограждение внутреннего пространства здания, его защита от воздействия внешней среды - обслуживает весь дом и для целей определения состава общего имущества дома не может рассматриваться как совокупность отдельных конструкций, расположенных в каждом из внутренних помещений дома и обслуживающих только то помещение, внешней стеной которого она является", - объяснил Первый кассационный суд.
Исправить положение предложила Дума Ставропольского края, которая внесла в Госдуму соответствующий проект.
"По данным экспликации многоквартирных домов, лоджии являются неотъемлемой частью квартир, но не входят в общую площадь квартиры, - рассказывали инициаторы проекта. - При этом лоджия предназначена для удовлетворения проживающими в квартире гражданами бытовых и иных нужд и является вспомогательным помещением квартиры".
В большинстве договоров купли-продажи, продолжали разработчики проекта, площадь лоджии учитывается при покупке и оплачивается покупателем помещения. И возмущения ни у кого это не вызывает. Соседи на чужие лоджии прав не заявляют, в гости, чтобы постоять на балконе, не напрашиваются. Не принято.
"Общим имуществом в данном случае может быть признана только ограждающая несущая конструкция - плита лоджии, - рассказывали ставропольские депутаты. - При этом парапет, оконно-балконный блок, проемы, остекление - все это относится к личному имуществу, содержание которого осуществляет собственник самостоятельно".
Поэтому, полагали авторы проекта, вполне логично было бы лишить соседей права голоса по поводу балкона. Остались бы только обычные технические требования и обычные процедуры: составить и согласовать с жилинспекцией план.
Однако инициативу раскритиковали в государственных инстанциях. В Государственно-правовом управлении президента России отметили, что сама по себе лоджия не относится к общему имуществу в доме. Что вполне справедливо. Однако, продолжают эксперты управления, статус лоджии в жилищном законодательстве однозначно не определен.
"Следует указать, что в законопроекте этот вопрос также не решен", - подчеркнули эксперты. Поэтому они сочли предложение необоснованным и недостаточным.
К тому же, говорится в документе Государственно-правового управления, в мае прошлого года минстрой утвердил свод правил, согласно которому лоджии могут подразделяться на несколько видов. Например: вспомогательное неотапливаемое помещение. Или внеквартирное помещение, используемое для сушки белья, чистки одежды или даже солярия.
"При этом очевидно, что в отношении не всех лоджий могут быть осуществлены предусмотренные законопроектом действия, направленные на объединение жилого помещения и лоджии, - говорится в заключении управления. - На наш взгляд, принятие законопроекта скорее всего лишь усугубит формирование противоречивой практики при решении вопроса об определении порядка объединения жилого помещения и лоджии".
В свою очередь в минюсте пояснили, что да, лоджия не относится к общему имуществу, ей может пользоваться только хозяин квартиры. Однако балконные плиты все равно относятся к общему имуществу. Пусть к ним никто не может прикоснуться без разрешения владельца квартиры, это ничего не меняет. Остальные соседи просто должны знать: чтобы ни творилось за закрытыми дверями, ничего плохого с плитами балконов не происходит. Так что проект не был поддержан и в минюсте.
Правда, в отзывах было и другое мнение: теоретически объединение лоджии с балконом можно не согласовывать. Как сказано в заключении комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан, ключевой признак общего имущества - обслуживание более одного помещения. Таким образом, полагают эксперты комитета, строго говоря, Жилищный кодекс не обязывает обходить всех жильцов, чтобы получить добро на перепланировку лоджии. Впрочем, они соглашаются, что на практике есть проблемы. И все-таки предложение не поддержали и в комиссии.
"Проблемы правоприменительной практики, указанные в пояснительной записке, могут быть решены в судебной порядке", - сказано в заключении комиссии. Иными словами, гражданам предложили судиться. Вдруг им удастся доказать, что их балконные плиты не такие уж и общие. Насколько реально такое предположение, другой вопрос. Как бы то ни было, инициатива была отправлена в архив.
"Без согласования перепланировки собственник может производить незначительный объем действий, которые не приведут к изменению конструкции дома, размеров квартиры, а также потенциально не причинят вред проживающим рядом соседям", - рассказал вице-президент Гильдии российских адвокатов, заведуюший Бюро адвокатов "Де-юре" Никита Филиппов.